新築賃貸マンション設計のアイデア 3〜共用空間を収益化〜｜東京の建築設計

前回は「新築賃貸マンション設計のアイデア 2〜建築費・工事費・坪単価の合理化〜」の話でした。

レンダブル比と利回り

賃貸マンションを設計する際は、提携している不動産会社に賃料査定を依頼します。

そして、「想定される賃料」と工事費から利回りを想定しながら、設計を進めます。

デザイン性を最重視している側としては、経済性に過度に制約を受けることは、本来好ましいことではありません。

賃貸マンションの設計の際には「レンダブル比」がよく出てきます。

レンダブル比は、床面積に対して、賃料が発生するエリアの面積を示す指標です。

具体的には「レンダブル比=賃貸する面積/延床面積」です。

この「レンダブル比」が高ければ高いほど、「賃料の生まれるエリアの割合」が高いとなります。

経済収益性を重視する不動産会社の方々の視点から見ると、

となります。

賃貸面積に含まれない共用部分・空間

賃貸マンションにおいて、賃貸面積に含まれない共用部分・空間。

賃貸面積に含まれませんが、不動産会社の方々は、エントランス部分を重視します。

「入居者にとっての顔」となるエントランス。

私たちも、入居者の方々のことを考えて、エントランスのデザイン性を高めるように工夫します。

エントランス以外の共用部分には、共用廊下・共用階段・エレベーターなどがあります。

エレベーターは基本的にメーカーの製品となり、「仕様」で決まります。

私たちは、「賃料が発生しない」部分・空間である共用廊下・階段を非常に重視しています。

階段に大きな価値を生み出す

都内でも比較的大規模な公園を前にする、非常に恵まれた計画地の「蚕糸の森アパートメント」。

この建築設計を依頼された際、

まず、このことを考えました。

そして、公園の雄大な自然を散歩道のようにあるくイメージが頭に浮かびました。

最も大事なイメージが固まりました。

マンション・集合住宅などにおいて、「法規上、必要だから」計画されることが多い階段。

「法規上、必要」ですが、多くの入居者の方がエレベーターを使用する実態があります。

そこで、階段は端の方に追いやられ、「出来るだけお金がかからないように」設計されることが多いです。

階段の空間の前面には大きなガラスを計画しました。

ガラスによって、あえて外部空間と分けました。

階段からは、四季折々変化し、風景は毎日変化します。

天候によっても、自然の光の雰囲気によって、時々刻々変化する自然の光景。

共用空間にデザイン性と経済価値を

このように、本来「賃料を生み出さない」空間である共用部分・空間。

「賃料を生み出さない」のは変わりませんが、「見えない価値」を生み出しています。

この階段の「見えない価値」によって、

このような声を入居者の皆様から聞くようになりました。

良い場所であることもあり、賃料が高いエリアに位置する高級賃貸マンションの「蚕糸の森アパートメント」。

さらに「やや高めの賃料設定」で「安定した満室」を生み出しています。

「賃料を生まない」階段の空間で、「見えない賃料」を生み出しています。

そして、デザイン性と経済性を同時に成立させる試みです。