前回は「坪単価の合理化目指す設計〜共用空間や階段にデザインのテーマ・コスト削減への姿勢・賃貸マンションの利回りと工事費〜」の話でした。
レンダブル比と利回り
賃貸マンションを設計する際は、提携している不動産会社に賃料査定を依頼します。
このようなプランでは、
賃料査定はどのくらいになりますか？
だいたい、
月に〜万円程度ですね。
すると、工事費がこのくらいだから、
利回りはおよそこのくらいかな・・・
そして、「想定される賃料」と工事費から利回りを想定しながら設計を進めます。
デザイン性を最重視している側としては、経済性に過度に制約を受けることは、本来好ましいことではありません。
制約を受けることは
「好ましいこと」ではありませんが・・・
私たちは
「制約」を逆手にとって、活用することを考えます。
賃貸マンションの設計の際には「レンダブル比」がよく出てきます。
レンダブル比は、床面積に対して、賃料が発生するエリアの面積を示す指標です。
具体的には「レンダブル比=賃貸する面積/延床面積」です。
この「レンダブル比」が高ければ高いほど、「賃料の生まれるエリアの割合」が高いとなります。
経済収益性を重視する不動産会社の方々の視点から見ると、
レンダブル比が
高くなるように設計して欲しい。
となります。
賃貸面積に含まれない共用空間：賃料が発生しない共用部
賃貸マンションにおいて、賃貸面積に含まれない共用部分・空間。
賃貸面積に含まれませんが、不動産会社の方々は、エントランス部分を重視します。
「入居者にとっての顔」となるエントランス。
私たちも
エントランスを重視しますが・・・
全体のデザインコンセプトの
一部と考えています。
私たちも、入居者の方々のことを考えて、エントランスのデザイン性を高めるように工夫します。
エントランスの「華やかさ、豪華さ」よりも
シンプルな空間をデザインします。
エントランス以外の共用部分には、共用廊下・共用階段・エレベーターなどがあります。
エレベーターは基本的にメーカーの製品となり、「仕様」で決まります。
私たちは、「賃料が発生しない」部分・空間である共用廊下・階段を非常に重視しています。
共用空間に「見えない」経済価値を生み出す設計：共用空間を収益化
都内でも比較的大規模な公園を前にする、非常に恵まれた計画地の「蚕糸の森アパートメント」。
この建築設計を依頼された際、
公園の自然を
建築に取り込もう・・・
まず、このことを考えました。
そして、公園の雄大な自然を散歩道のようにあるくイメージが頭に浮かびました。
階段を
公園に向けよう！
公園の樹木などの
自然を楽しみながら階段を上がったり、降りたり・・・
最も大事なイメージが固まりました。
マンション・集合住宅などにおいて、「法規上、必要だから」計画されることが多い階段。
「法規上、必要」ですが、多くの入居者の方がエレベーターを使用する実態があります。
そこで、階段は端の方に追いやられ、「出来るだけお金がかからないように」設計されることが多いです。
私たちは、
必須である階段の空間を活かしたいと思います。
階段の空間の前面には大きなガラスを計画しました。
ガラスによって、あえて外部空間と分けました。
階段から
公園の自然が臨めます。
階段から見える風景は四季折々変化し、毎日変化します。
天候によっても自然の光の雰囲気によって、時々刻々変化する自然の光景。
まるで、
絵画のように、自然の変化を楽しめます。
このように、本来「賃料を生み出さない」空間である共用部分・空間。
「賃料を生み出さない」のは変わりませんが、「見えない価値」を生み出しています。
この階段の「見えない価値」によって、
公園を見ながら、
階段を上がるのが楽しい！
エレベーターではなく、
階段を歩くようになった！
雨の公園を
見ながら階段を上がるのも、風情がある！
このような声を入居者の皆様から聞くようになりました。
良い場所であることもあり、賃料が高いエリアに位置する高級賃貸マンションの「蚕糸の森アパートメント」。
さらに「やや高めの賃料設定」で「安定した満室」を生み出しています。
「賃料を生まない」階段の空間で、「見えない賃料」を生み出しています。
それは、デザイン性と経済性を同時に成立させる試みです。
